鱼嘴「扛把子」要来了，这次能撬得动河西南么？

拿地超6年、仅4栋住宅、前期均价近4.8万元/㎡……河西南鱼嘴区域的“扛把子”项目，传来了最新消息！

(资料图)

近期，河西南鱼嘴的NO.2016G97项目F地块规划出炉，区域将再添4栋住宅。众所周知，F地块所属的河西南鱼嘴金融聚集区（NO.2016G97）地块对于整个河西南来说都具有非常重要的意义。不过即便如此，F地块的未来还是充满了未知。

1、F地块周边的二手房挂牌均价已经跌破5万元/㎡，与F地块“同宗同源”的华润置地鱼嘴润府前期销售均价还不到4.8万元/㎡，F地块未来卖多少钱才会有价格优势？

2、河西南鱼嘴区域内，虽然在售的新房不多，但去化非常缓慢，鱼嘴润府临近项目去年10月首开的那批房源，到现在还有一半没卖完。F地块能跑得动吗？

3、虽然F地块有鱼嘴商务区光环在身，河西南第一高楼加持，但第一高楼进展缓慢，何时兑现？中间是否还会存在变数？也难以预料。

所以，F地块的新消息究竟算不算河西南的好消息？也很难讲。

NO.1 |壹

再添四栋住宅

G97项目F地块规划已出

最近，南京市规划和自然资源局发布了位于河西南鱼嘴区域的NO.2016G97项目F地块的规划设计方案，该地块总建筑面积约8.56万㎡，为商住混合用地。

根据规划显示，项目将打造4栋32F住宅、1栋6F商业和部分沿街商铺。

效果图

2017年2月，金茂以72.6亿的总价拿下河西南鱼嘴区域的G97地块，联合华润置地、平安不动产共同开发，住宅部分被打造成了后来的鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府。

区位图

作为河西南鱼嘴首批新房住宅项目，G97项目的华润置地鱼嘴润府，去年6月加推了G地块3、4号楼，作为最受关注的“鸡腿盘”之一，去年鱼嘴润府加推时均价仅有不到4.8万元/㎡，还没有升级包。所以192套房就有近1900组人报名，综合中签率仅有10%，热度奇高。

从规划流出的一些信息来看，G97项目F地块的外立面为大面积的玻璃。另外，该项目的建筑高度为80-150米，比华润置地鱼嘴润府G地块（60-100米）会高一些。

本次规划出炉的F地块是河西南鱼嘴金融聚集区（NO.2016G97）地块住宅产品的一部分。

根据规划，NO.2016G97地块是河西CBD旗舰区的核心区，共分为十三个小地块，建设包含住宅、商业及办公用房及相关配套设施，将建设包括一栋含498.8米的超高层5A级写字楼、两栋分别为220和350米超高层写字楼等在内的大型城市综合体。

该核心区将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为主城江南地区的国际性新中心，同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。

整个项目的意义是非常重大的，加上前期住宅项目鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府都卖得很好。所以，即便距离拿地时间已经过去6年多，一有点风吹草动还是非常吸引大家关注的。

NO.2 | 贰

两大“神盘”二手房价一路跌

目前挂牌价已跌破5万元/㎡

不过，即便被寄予厚望，依然没拦得住鱼嘴金茂悦和鱼嘴润府两大昔日“神盘”，二手房价格一路下跌的凄凉现实，这也很难不让人对F地块的未来捏了把汗。

为什么这么说呢？

首先，我们先来看看F地块周边的鱼嘴金茂悦和鱼嘴润府的二手房价格情况。不太妙，两个小区的挂牌价今年3月份还在5万元/㎡以上，现在就已经双双跌破5万大关了。

鱼嘴金茂悦：

根据南京链家网数据显示，今年3月，鱼嘴金茂悦小区整体二手房挂牌均价50909元/㎡，现在小区二手房挂牌均价已经跌至了48634元/㎡。

2023.3价格 图源 南京链家网

最新价格 图源 南京链家网

今年为止，小区成交的两套房源，均价也都在5万元/㎡以内。其中2月成交的建面约123.57㎡的三室两厅这套房源，比挂牌价降了55万才成交。

鱼嘴润府：

今年3月，鱼嘴润府整体二手房挂牌均价约52178元/㎡，而现在小区的整体挂牌均价仅有49848元/㎡。

2023.3价格 图源 南京链家网

最新价格 图源 南京链家网

去年小区的二手房成交单价最高还能达到近5.5万元/㎡，然而小区最近成交的一套建筑面积约119.92㎡的三室两厅房源，成交单价只有48533元/㎡。

要知道鱼嘴润府去年6月时的销许均价也就47671元/㎡，虽然不知道F地块未来入市的价格会达到多少，但按照目前的二手房行情来看，价格倒挂优势在逐渐消失。

看完二手房市场，我们来看看新房。

河西南也今时不同往日了，卖不完的楼盘也不少。鱼嘴区域除了之前卖完的鱼嘴金茂悦和鱼嘴润府外，F地块南侧的某家楼盘去年10月首开的那批房源，到现在还有一半没卖完。

图源 南京网上房地产

除此之外，周边还有一些楼盘在售。卖不上价的二手房、库存不少的新房，F地块未来的压力能不大吗？

不过按照此前鱼嘴润府和鱼嘴金茂悦的节奏来看，F地块何时能上市还很难讲，慢慢来总是能卖完的。毕竟依托着鱼嘴的高端定位，又有河西南第一高楼光环加持，还是占着一定“地利”优势的。

NO.3 | 叁

河西南第一高楼VS江北第一高楼

各有各的愁

说起河西南第一高楼，就不得不提江北第一高楼。河西、江北两座滨江新城之上，两个巨无霸综合体项目，两栋超高层地标建筑，一直以来都免不了被人拉出来对比。尤其是两座“第一高楼”的进展，尤其牵动人心，二者各有各的愁。

从最早的580米，到后来的498.8米，河西南第一高楼高度最终还是被砍到了500米以下。

并且进度上比江北第一高楼也要慢一些。根据南京市公共资源交易中心2022年6月发布的A地块施工总承包公示显示，项目工期为2009天，大概会在2028年才能完工。有小道消息说A地块工程进度预计今年9月塔楼结构出正负零。

再看一眼江北第一高楼，绿地国际金融中心这栋499.8米的超高层早在去年1月底的时候，核心筒正负零板正式浇筑完毕，早已冲出了地面。不过，项目却频频传出停工的消息，目前进展也不算太快。

2022.1进度 图源 南京江北新区

另外，根据采招网信息显示：南京市本级住宅用地拟出让清单中5幅住宅地块申请调出，待条件成熟后再纳入后续批次清单，宗地编号分别为：2023QHG02地块、2023QHG03地块、2023XQG02地块、2023XQG03地块、2023XQG05地块。

在这份公告中，2023XQG02地块、2023XQG03地块、2023XQG05地块便位于江北核心区。

可能会有人下意识认为，江核现在新房库存量爆表，一堆楼盘没卖完，后期还有一波接一波的纯新盘等着入市。粥多僧少，羊毛都要被薅光了，地块延迟出让其实也并不意外。

但另一方面来看，地块的延迟出让，可能会面临着财政收入减少的情况，这对于区域的基建有不小的影响。这也让原本进度就开始放缓的江北第一高楼，更加雪上加霜。

再加上打造超高层本身难度就比较大，河西南第一高楼和江北第一高楼，究竟谁先完工，还真是很难预料。